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产业空间-城市经济发展与空间利用对城市功能提出更新更高的要求

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廣東體改研究會副會長彭澎對第一財經分析,當前大城市土地稀缺,向存量土地要新的空間,盤活現有土地存量、提高存量土地利用率十分重要。彭澎說,過去的舊城改造往往是大拆大建式的,以拆為主,現在做城市更新,意味着告別簡單的拆建,轉向在保留原有城市文化的基礎上通過更新,煥發新的活力。

此間的一大背景是,在我國經濟發展向高質量發展階段以後,城市更新尤其是中心城區、老城區的更新對中心城市的發展日益重要。城市經濟發展與空間利用對城市功能提出更新更高的要求。

「現在中心城市發展邊界更明確了。」蘇鑫說,在城市沒有太多增量空間情況下,就得靠存量的提升。很多地方原來是粗放式發展,沒有精細化,滿足不了新產業的需求,現如今就需要改造好老城區,增加新的內容。

城市更新也引起了業界的廣泛關注。11月20日,「中國城市更新(長三角)峰會暨全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會2019年會」在上海舉辦。峰會旨在探索長三角一體化中的「大更新」策略,總結、提升、推廣城市更新的先進理念和成功經驗,深化城市更新全產業鏈合作交流。

尤其是,很多大城市老城區擁有城市最好的教育、醫療資源,商業等配套也齊全,這些要素對吸引人才十分關鍵。提升老城區,有利於城市自身加快轉型升級。

蘇鑫對第一財經分析,城市競爭最重要就是人才,要吸引人才,除了制度創新外,還必須宜居。因此,現在新一線城市、二線城市的「搶人大戰」,除了放開戶口之外,還要解決小孩上學,就醫等問題。人才更願意在老城區、中心城區,因為核心區教育、醫療、商業等配套。

11月21日、22日, 2019中國城市更新論壇在佛山、廣州舉行, 中國城市更新論壇主席、高和資本合伙人蘇鑫在接受第一財經記者採訪時表示,城市更新本質是城市原來空間里的內容不能滿足消費、產業升級的需求。現在需要新的產業進來,新的消費升級進來。而要滿足新的產業和消費,就必須要對原有的空間進行改造。

作為「世界工廠」,東莞有大片的廠房需要加以提升。為了鼓勵「工改工」,新政策對75畝以上的連片「工改工」項目給予專項補助:自項目首期工程竣工驗收后五年內,入駐的規模以上工業企業或經市工信部門核定的工業企業,其繳交的稅收市留成部分,其中增值稅(市、鎮留成25%)及企業所得稅(市、鎮留成20%)將全額補助給開發主體。

日前,中國政府採購網發佈《2019年廣州市全面改造項目影像資料製作項目公開招標公告》和《廣州市住房和城鄉建設局城市更新項目現場監督巡查工作(2019~2020年度)公開招標公告》。招標內容顯示,截至今年7月底,廣州11個行政區已批未完工項目251個(項目數量隨項目批複和推進動態增減),包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造(老舊小區微改造項目除外)三類。

以南京為例,南京科教資源集聚,優勢非常明顯:它擁有高等院校53所,「雙一流」建設高校12所,綜合實力僅次於北京、上海。

各地加快城市更新11月21日上午,東莞市舉行《關於進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資的若干政策》(下稱《若干政策》)發佈會,推出18條新政策,通過「減負、擴面、提速」,對現行城市更新政策進一步優化,降低改造成本,提高改造效率,為投資「鬆綁」,增強社會資本參与改造的積極性。

今年的南京1號文件提出,要大力發展「硅巷經濟」,挖掘低效載體、低效用地潛力,創新都市產業經濟發展模式。鼓勵有條件的區利用主城高校周邊存量用地,與高校共同打造集科技創新、文化創意等於一體的特色創新街區,促進街區低效載體轉型升級,結合創新創業需求沿巷縱深布局生活服務業態。

城市更新改造成為近來城市發展的一大熱點話題。當前各地對城市更新改造都高度重視,紛紛積極加快推進城市更新。

孚園城市與產業研策中心主任蔡瑛櫻對第一財經分析,老城區集中濃縮了多年積淀的城市人文精華,但隨着城市扁平化、產業外遷,年輕人逃離,老城日趨空心化,主動或被動地面臨「衰敗」,這也在很大程度上抹平了城市間的各具特色的文化印記。

對各大城市來說,高校尤其是名校集中的區域,也往往在老城區。因此,提升老城區,可以充分發揮高教資源的優勢,加快城市的轉型升級。

更為重要的是,隨着我國經濟發展進入到轉型升級新階段,科技、人才對一座城市的發展至關重要,而要吸引人才,也需要城市進一步發揮老城區的作用。

蘇鑫說,現在有一個現象,以前分佈在園區、郊區的不少高科技企業,正在回歸都市。因為高科技企業競爭主要靠人才,而年輕人需要社交,需要在城市中心生活,需要有好餐飲等場所。現在跨界交流對創新很重要,只有在核心區,這種交流才會更方面,環境也更適合,更容易有思想碰撞。

不過,經過幾十年的快速發展,我國城鎮化進程已進入了新的階段,城市增量空間約束不斷趨緊。

老城區重要性:加快城市轉型升級過去,不少中心大城市把重點放在發展新城區、放在城市的增量擴張,老城區面臨著日趨衰落的局面。

蔡瑛櫻說,當前各地因產業亟待升級而對各類高端人才求賢若渴。如何吸引這類人群?他們真正需要什麼?在地文化豐富、職住氛圍融洽、社交功能集聚等是重要指標,這些深度影響價值觀趨同的要素在老城區最為齊備,因此,需要從「共融互通、以人為本」的角度挖掘、重塑老城的價值。

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